探索商住房之谜 京媒解密旭辉26街区财富密码

全国首例商住房政策在北京楼盘通州落地，一时间，全国人民对北京楼市展开遐想。到底是什么原因使此次升级？未来北京商住市场趋势如何？

5月18日，由搜狐焦点携手旭辉26街区共同举办的《探索商住房之谜论道旭辉26街区财富密码》，诚邀北京晚报《楼宇周刊》地产部主编甘放、参考消息《北京参考》房产事业部主任沈静、北京商报执行主编赖大臣，以及主办方旭辉地产北京事业部营销总监刘垚、搜狐焦点北京房产总编王佳共聚一堂，针对商住房新政展开讨论，并对未来北京商住市场走向进行探讨。

活动当天，众多媒体一行对旭辉26街区进行实地考察，这个以“地铁上、公园里、带装修小户型、自由购”为核心定位的项目，得到现场主流媒体高度好评，并被预测成为“受年轻财富人群欢迎的、自住项目”。

楼市渠道变窄 门槛越来越高

论坛嘉宾一致认同，商住房出台的根本原因，首先源自于渠道过窄，导致热度向政策面大力倾斜。旭辉地产北京事业部营销总监刘垚率先从楼市角度分享了他对商住房市场的看法。他表示，早在今年4月旭辉26街区亮相之时，全民开启时代的话题就被广泛的讨论过。目前，中产及中高产渠道越来越有限，而且门槛也越来越高，使房地产从过去的保值和高杠杆、高盈利的模式发生了一些变化。

他认为，如今地产的商非常理性，一线市场供求关系的安全性是他们为看中的要素。随着地价攀升、产品格局分化越来越明显，地产的门槛和未来的收益模式也会像金融产品一样变得越来越。

对此，搜狐焦点北京房产总编王佳也以数据支撑，抛出他的见解。他表示，在商住房之前的1-4月份，北京市商住新增供应13358套，同比55%；成交18334套，同比476%，成交数据创造了有史以来的高记录，足以说明不市场的关注度确实非常高。

王佳认为，购房者买房首先应该从两个方面来考虑，第一，买现在。第二看未来。从现在来说，北京正在与过去十年房地产告别，如果说刚刚结束的楼市上半场解决的是刚需，那么下半场就会是改善、需求的增长期。

他分析说，通州商住房之后，楼市的风向正在出现变化。“根据搜狐焦点的来电量以及市场的看房量统计，顺义区域的关注度出现飞速，这种市场反应直接说明了市场风向正在向这个区域集中。”

通州商住房 利好顺义区域升温

通州商住新政的落地，使得通州大部分商住公寓项目已暂停，成交量开始出现降温下滑的态势。北京商住房市场将会迎来怎样的变化？

通州商住房一定会对整个商住房市场产生影响，北京商报执行主编赖大臣，对这一观点进行阐述。他表示，通州商住房对通州的打击比较大，但对于其他区域来说，应该是利好的作用，特别是顺义这种轨道交通便利的区域，无论对客或者年轻人自住都是非常大的吸引力。

他分析说，从购房行为上来看，选择商住房产品的两个目的，一个是居住过渡，一个是。首先谈居住，就一定要满足的条件是地理位置，因为是过渡性产品，而且购买的年龄基本都属于年轻人，工作通勤需要一定会对地理位置和交通有比较高的要求，所以轨道交通便利的区域会更受欢迎。第二要找大的开发商，无论是还是居住，重要的问题就是后期管理的问题，找大的开发商能更放心。

北京晚报《楼宇周刊》地产部主编甘放则认为，商住房政策之所以出现在通州，主要还是需求过快增长而来，但是这种依靠抑制来压制市场热度，可能不会是好的办法。

甘放分析说，从路径距离来看，通州势必会把人往近的区域挤压，而沿着通州向北的顺义，优势确实更大一些。“东西南北各个区域都有商住，我却更看好顺义。”他认为，当其他新区商住房还在做概念的时候，顺义已经具备首都机场、成熟的产业区，这是顺义大的优势。

相较于场上其他嘉宾的理性判断，参考消息《北京参考》房产事业部主任沈静，从更感性的角度分析了她对顺义产品的看法。她表示，“房地产说地段、产品、企业品牌已有多年，现在再提起似乎有些俗，我却觉得这是房地产市场久经不衰的铁定律，也是验证这个项目是否适合正确的路径。”她由自身出发分享了自己的感受。“比如地段，我选择一个产品一定会选择有的区域，而顺义这个区域早已得到公知的认可；比如产品，人对产品的认可一定是能把细节做到触动人心的；比如企业，选择大品牌开发商，主要是出于对开发企业的视野、实力的认可，保障资产本身可靠度。”

搜狐焦点北京房产总编王佳再次以数据说话，对顺义区域发展做出预判。他表示，自2015年8月至今，北京商住市场成交第一位是通州，第二就是顺义。如今，通州商住完全不用考虑，那么顺义楼市发展一目了然。“以前提到顺义大家首先想到的是机场、别墅区这些关键词。但是随着近几年轨道交通开通，顺义在刚需板块的需求量是非常大的。包括望京、通州新城以及临空商务人群都会把目光投注到这个区域来。”王佳如是说。

旭辉地产北京事业部营销总监 刘垚

顺义一地难求 旭辉的致胜战略

多个维度的论证之下，顺义升温已是不争的事实，而近两年顺义土地市场的热度，更佐证了这一点。2016年，北京土地“第一拍”顺义李桥镇多功能地块的出让，经过168轮激烈角逐，终被当代以18.75亿元拿下，而该地块溢价率高达152%。加之2015年，顺义区共计出让的4块宗地中，后沙峪一地块楼面价更是高达5.25万。在“一地难求”的局面下，旭辉26街区有何致胜战略？

刘垚表示，旭辉的从来很准，时机的把握尤为重要。首先，对于区域本身的规划及发展有严格要求，这种源头的把控可以保障土地本身首先是安全点，就这一点来说，顺义的产业、人口、交通以及环境等都是非常大的。第二，区域二手房的活跃性要比较好。第三，土地供求比有空间，从去年1-2月开始，顺义整体供应和需求比就出现倾斜，顺义土地被抑制的状况，无论是住宅性用地还是商办类用地并不多，从这个维度来说，旭辉拿的这个土地一定不是区域的后一块土地，未来一定有其他更高价格地块出来之后，区域成交价格就会有更大空间。

京媒解密旭辉26街区财富密码 好评如潮

活动当天，来自北京的主流媒体对旭辉26街区进行实地体验，台上的各位嘉宾更是对项目体验打下高分。

现场高的96分来自于赖大臣，他表示，看好项目的交通，与南法信地铁站仅有400米的距离，对上班族很有吸引力。第二，看好项目周边环境，作为顺义新城核心板块的项目，旭辉26街区必将承接空港中心的利好，未来周边办公、生活自然生态圈就能循环起来。第三，小户型产品足够打动人。“我看了27平米的样板间，一个人居住完全够用，为了节省空间热水器的设置在楼上储藏间，既方便又美观，非常大胆实用。” 此外，他认为这个小户型还具有低总价、低门槛优势，是刚到北京的年轻人都可以选择的产品，客群面是非常广的。

作为在地产圈十余年的老媒体人，王佳看过众多商住项目，但在实地看过旭辉26街区的产品之后，还是打出了95分的高分值。

他表示，北京LOFT产品太多了，但产品的差异化却非常大。旭辉26街区打动他的第一个原因，是建筑技术的突破，他表示，“普通LOFT产品的楼板厚度在17-18厘米，这对于4.2米层高的空间来说，上下空间一定会有局促感。但旭辉26街区这个产品，楼板厚度只有11-12厘米，楼板薄了代表空间就大了。”第二个让他眼前一亮的设计来自于项目38平米户型的双楼梯，这个设计不仅考虑到两个卧室主人的私密性，对于来说，独立房间的设计也更有市场。

另外，旭辉携手清华大学打造的智能系统，投入在小户型项目中使用是非常罕见的，从这一点来说，旭辉26街区产品的居住功能也如此高分。

甘放给出保守的90分，并表示要为下一期产品留下空间。他分享说，第一次到旭辉26街区，无论是交通、环境或样板间都给他留下了深刻印象，让他心动的是38平米户型的样板间设计。他说，“一进门像工作间一样的办公室，特别适合创业的年轻人，而且在空间足够的情况下，二楼的空间还能居住。这种设计开拓了很多选择性，方便、自住、创业多种人群。”

沈静也给出优异的90分成绩，她说，选择商办类产品除了考虑项目便利的轨道交通环境，还应该看重项目的实用性和使用性，因为这关系到项目未来的的保值，首先，市区到顺义顺畅的交通环境给了她非常好的第一印象，缩短了心理距离。第二，细节设计足够有诚意，看得出开发商非常用心。“包括进门的鞋柜，楼梯上适合收纳小物件的小抽屉等等细节都非常实用，考虑到生活的方方面面，这种体验感让人很安心。”

活动后，刘垚对各位媒体的认可表示感谢，并做出回应。他表示，“旭辉26街区是旭辉集团15年的精工之作，这不是我们第一次做商业产品，而是在原有基础上做的升级产品，这次产品的创新和它的我们是有很大信心的。“他透露说，目前有20%的意向客户是业内同行，以及自己的员工。

而产品的打造上，本期主打产品分别是小的27平米户型单身比较合适；第二类是38平米户型，基础配置是两室两厅两卫有机会改成三室叫做房东房；59平米目前还没有入市，预计在6月中下旬展示。他表示，目前59平米有很多有自住需求客户的热爱，59平米目前的定位已经是两厅室两卫，未来的改造空间还非常丰厚，基本可以实现90平米空间的使用方式。

“从4月30号售楼处样板间开放到现在20天左右的时间，我们接待的人次已经破万，目前续客排卡量达到1500多张，而且以每天100张的速度在增加，这么来看的话这个产品已经得到市场的认可。”刘垚表示，第一期预计有四栋楼推出，大概的房屋套数只有700套左右，目前来看第一期是供不应求的状况。在这种市场下，首期价格是诚挚的，以后会有逐步的。