今后城市更新项目可推限价房

　　属于同一东家、总用地面积不低于12万平方米的多个国有土地上旧厂房，可通过整体策划改造盘活。在将一定比例用地移交政府收回后，还可自行改造成非商品住宅用途。记者昨日从广州市城市更新局获悉，《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见（征求意见稿）》（下称《实施意见》）正向社会公众征求意见及建议。《实施意见》在调动改造主体积极性等各方面都作了细化规定，其中还提出，城市更新项目可在土地出让条件中限定未来商品住宅高售价标准。

　　关键词：城市更新

　　微改造审定权下放到区政府

　　在城市更新中，综合运用“三旧”改造、规划管理、产业扶持等政策，着力推进老旧小区改造，历史文化街区活化利用，成片连片低效存量建设用地整备开发，国有土地上旧厂房、旧楼宇和村级工业园的升级改造，旧村庄改造以及产业特色小镇建设等城市更新工作。

　　据了解，广州将优化更新控规调整流程，同步编制片区策划方案与控规调整方案，压缩了城市更新片区(项目)控规调整时间，提高工作效率；加大事权下放力度，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府；将旧城全面改造项目、旧村全面改造项目实施方案的部分审核权下放区政府。但未纳入城市更新年度计划的，各区不得审批；旧村庄微改造项目涉及融资地块出让、村级工业园拆除重建的，应报市城市更新工作领导小组审定。

　　另外，位于市“十三五”规划重点功能区、“一江两岸三带”、旧城54平方公里、地铁城际铁路站点周边800米范围内以及不属于上述范围但用地面积12万平方米以上的城市更新项目，应提交市城市更新工作领导小组审议，重点审议项目的城市功能、规划定位。

　　关键词：设施用地

　　同步规划布设停车场等设施

　　在城市更新中，同步规划布设与开发规模、服务人口规模相匹配的、为区域服务的市政道路、变电站、垃圾压缩站等市政基础设施和教育、文化、体育、消防、停车场等公共服务设施，并在编制控制性详细规划、土地利用总体规划及土地供应时保障设施用地。

　　据了解，老城区停车场紧张、市政道路无地可用等问题，有望随着城市更新的推进得到解决。

　　国有土地上旧厂房进行改造的，应当按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，建成后无偿移交政府。用地面积不足15%的，将不足部分用地按市政府批准的控制性详细规划容积率（整宗用地平均毛容积率）计算的建筑面积建成后无偿移交政府。不足部分的比例低于5%的，按照5%确定。无偿移交政府的建筑面积不缴交土地出让金。

　　因特殊情形无法移交的，按整宗用地国有土地上房屋市场评估均价折算货币，作为土地收益缴交。用地面积不低于150亩的成片连片集体旧厂房、村级工业园自行改造的，如转化为国有用地也需参照上述规定执行。

　　关键词：政府收储

　　土地出让时可限定高房价

　　城市更新项目可在土地出让条件中限定未来商品住宅高售价标准。

　　《实施意见》仍保留国有土地旧厂房由政府收储的渠道，旧厂房改为居住（保障性住房除外）或商业服务业设施用地的，可按照规定计算补偿款；也可按规定以新规划用途市场评估价的分配比例计算补偿款，改为居住用地的，按规划毛容积率2.0以内计算补偿款；改为商业服务业设施用地的，按规划毛容积率2.5以内计算补偿款。

　　按规定收回国有土地上旧厂房的，还可按规定给予补偿奖励。比如，国有土地上旧厂房用地面积不低于12万平方米，土地权属人按照收地补偿协议规定时限完成权属注销并实物交地的，可按土地出让成交价款或市场评估价款的10%给予奖励。签订收地补偿协议后，可按新规划用途基准地价40%预付补偿款。

　　近年来，广州旧厂房用地由政府收储后进行招拍挂出让，盘活用地，缓解了广州楼市需求。《实施意见》提出，今后城市更新项目可在土地出让条件中限定未来商品住宅高售价标准。另外，旧村改造中，基础数据和改造成本经审核公布后，村集体经济组织可以引入合作企业。引入合作企业的公告时限不少于45日。

　　关键词：自行改造

　　同东家多宗旧厂房可整片改造

　　属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按规定实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。

　　《实施意见》还为城市发展提供新空间和新载体，明确产业引导原则，加强城市更新产业研究，引导产业高端化发展。允许国有旧厂房临时改变使用功能支持新产业、新业态建设的，并给予5年过渡期。

　　成片连片改造除了政府收储用地外，还可由土地权属人自行改造。国有土地上旧厂房优先申请自行改造条件包括：独立分散、未纳入成片连片收储范围；控制性详细规划为非居住用地(保障性住房除外)。

　　国有土地上旧厂房自行改造的，允许不改变用地性质，按照规划提高容积率自行建设多层工业厂房（含科技企业孵化器）。改造后的房屋不分割转让的，可不增收工业用地土地出让金；分割转让的，按规定计收土地出让金。

　　此次还首次提出，属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按规定实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。也就是说，对于留存的过半用地，只要不是规划建成商品住宅的，原东家可以通过按规定补缴新用途市场评估价的方式，将地块转变为商业办公楼等用途，自行开发利用。不过，规定按区域划分了这种情形上原东家可开发的建筑面积上限，超过上限的部分，还将至少一半的建成量无偿移交给政府。